中壢專業房仲喵爸

資產活化現金流計算機

原本房貸 → 重新鑑價增貸 → 清償舊貸 → 投資配息
→ 先付利息 → 有剩才再投入，每一步的錢怎麼流，一次攤開

這不是鼓勵借錢投資，是讓你看懂現金流、負債成本、投資收益和複利的關係

1原始房貸

先算清楚原本這筆貸款每月繳多少、現在還欠多少

用房價 × 成數

直接填貸款金額

原始房價

萬

原始貸款成數

貸款年限

年

原貸款利率

已繳年數

年

2資產重新鑑價與增貸

新貸款要先清償原本的剩餘房貸和相關費用，剩下的才是真正能拿去投資的錢

目前房屋鑑價填銀行的鑑價，不是客戶心中的市價（鑑價常只有市價的 8～9 成）

萬

新貸款成數套在鑑價上。理財型一般 7～8 成，8 成是上限不是常態

7 成

7.5 成

8 成

新貸款利率理財型比一般房貸高

寬限期只繳利息、不還本金幾年

年

2.8%

3.0%

3.2%

3.5%

轉貸、設定、開辦等費用

萬

3投資現金流

這一區只算「配出來的現金」。本金漲跌、再投資報酬都分開算，同一個報酬率不會算兩次

可投資本金預設帶入上面算出的可投資資金；想留一部分當緩衝就調低

萬

全部投入

投 8 成

投一半

預估年現金配息率每年「配出來的現金」佔本金幾 %，不是總報酬率

參考：台股高股息型 ETF 近兩年年化配息率常見 8%～10%、市值型約 2%～3%。配息會隨市況調整，過去不代表未來。

配息頻率

月配

季配

半年配

年配

股息稅或海外扣繳比例台股 ETF 單次股利滿 2 萬元要扣二代健保 2.11%，依所得級距可能還有綜所稅；海外（美國）ETF 股息扣繳 30%

台股 2.11%

保守 10%

海外 30%

試算結果改上面任何數字都會即時更新

4房貸 Cover 分析

投資的稅後平均月配息，先拿去付新貸款利息

5剩餘現金再投資

配息 → 先付房貸利息 → 有剩才再投入，再投入不會超過剩下的現金

每月希望重新投入

元

再投資長期年化報酬率

3,000

5,000

1 萬

原投資本金淨值每年變動原本那筆本金的配息已經領出來付利息了，所以本金只剩淨值漲跌；跟配息率、再投資報酬率分開算。預設 0% ＝保守抓不漲不跌

6最終結果摘要

圖一張圖看懂：房子裡的錢怎麼被活化

跟上面同一套算法，改任何欄位都會跟著變

看數字之前，先記住這 8 件事

配息率不等於保證報酬率

配息可能調降

ETF 淨值可能下跌

高配息不代表高總報酬

海外 ETF 要考慮股息扣繳與匯率

貸款利率未來可能調升

只繳利息期間，本金不會下降

20 年後貸款本金仍然存在

給專業人士的補充：寬限期滿怎麼辦、稅務、招攬規範